Es recomendable que en una asamblea general de condóminos, se elabore un reglamento interno, en el que se establezcan las normas para aquellos condóminos poseedores de mascotas. Normalmente, los condóminos poseen perros como mascotas y en este caso, se pueden establecer algunas disposiciones como las siguientes:

• Colocar correa a las mascotas cuando transiten en las áreas comunes del condominio, para evitar cualquier incidente con los vecinos o con otras mascotas.
• No azuzar a las mascotas.
• Recoger de las áreas comunes, las heces fecales de sus mascotas.
• Evitar que las mascotas se orinen en áreas comunes como pasillos, elevadores, escaleras y en caso de que ocurra, su dueño debe limpiar inmediatamente, para evitar malos olores e insalubridad.
• En el caso de perros que por su raza y tamaño puedan asustar a los condóminos y sus familias (en especial a los niños.), colocar correa o bozal a la mascota, cuando transiten en áreas comunes como elevador o pasillos.
• Proporcionar a las mascotas el cuidado adecuado, como la aplicación de sus vacunas correspondientes y todas las atenciones propias de su raza.
• Elaborar un censo general de mascotas y sus dueños.
• Si existe un espacio adecuado en las áreas comunes del condominio, se puede adecuar para el uso de mascotas, en el cual se instalen bebederos, bolsas de plástico para heces fecales, pelotas y otros accesorios propios de las mascotas.
• Implementar en el condominio, en coordinación con las autoridades delegacionales, una jornada anual de vacunación para las mascotas del complejo habitacional.
• Todas las  acciones que ayuden a la salubridad e higiene de las áreas comunes y las que protejan a las mascotas que viven en el condominio.

Se pueden establecer normas que los condóminos consideren importantes y adecuadas a las características de raza, tamaño y número de las mascotas que habiten dentro del complejo habitacional. Lo importante del reglamento interno de mascotas, es buscar una convivencia de respeto y salubridad, tanto para los condóminos como para las mascotas que habitan dentro del condominio.

La cuota de administración y mantenimiento, se constituye para cubrir el gasto corriente que se genere en las áreas y bienes comunes, para su adecuada conservación y operación. Dentro de estos gastos podemos mencionar los más comunes que son: Vigilancia, consumo de energía eléctrica, consumo de agua, recolección de basura, limpieza, mantenimiento preventivo de equipos como elevador, alberca; honorarios de administración, papelería y copias, jardinería y algunos otros, que dependerán de las características de las áreas comunes de cada condominio. Con base en estos gastos, en asamblea general de condóminos, se establecerá la cuota de administración y mantenimiento que los condóminos deberán aportar mensualmente. Veamos un ejemplo:

Imaginemos un condominio con 50 departamentos (Unidades de propiedad privativa), que tiene los siguientes gastos mensuales en sus áreas y bienes comunes:

1)     Vigilancia:……………………………………….  $ 20,000.00

2)     Consumo de energía eléctrica* …………  $  2,000.00

3)     Consumo de agua* ………………………….  $   2,000.00

4)     Limpieza ……………………………….:………. $ 14,000.00

5)     Mantenimiento de elevador ………………. $   3,000.00

6)     Jardinería ……………………………………….. $  2,000.00

7)     Honorarios de administración ……………  $  7,000.00

________________

Total de gasto corriente mensual: ………… $  50,000.00

* En estos rubros se considerar el consumo de un mes, ya que la facturación es en forma bimestral.

El total de gasto corriente mensual del condominio equivale a $50,000.00. El importe de la cuota que deberá aportar cada condómino, la obtendremos distribuyendo el total de gasto corriente, en proporción al porcentaje de indiviso de cada departamento (Unidad de propiedad privativa);

En nuestro ejemplo, cada departamento tiene un indiviso del 2%. (Se maneja el 2% para ejemplificar, pero el porcentaje de indiviso es variable.)

Entonces, procedemos a obtener el 2% de $50,000.00 y tenemos la cantidad de:$1,000.00; por lo tanto, la cuota que corresponde aportar a cada condómino con base en su porcentaje de indiviso es de $1,000.00, y si multiplicamos los $1,000.00 por los 50 departamentos, obtendremos los $50,000.00 que se requieren para cubrir el total del gasto corriente mensual del condominio.

(En el caso de condominios de interés social y popular de uso habitacional, la cuota se fija con base en el numero de departamentos (unidades de propiedad privativa) que integren el condominio, independientemente de la proporción del indiviso; conforme al Artículo 77 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal.)

Ahora, si estableciéramos la cuota de administración y mantenimiento, con base al número de departamentos, tendríamos lo siguiente:

$50,000.00 entre los 50 departamentos y obtendríamos $1,000.00, que sería la cuota que tendría que aportar cada condómino mensualmente, para cubrir el gasto corriente.

Hemos visto una propuesta para establecer el monto de la cuota de administración y mantenimiento del condominio, pero cada condominio optará por el procedimiento que mejor le convenga. Lo importante es que la cuota se establezca, acorde a las necesidades y características de las áreas y bienes comunes y considerando la capacidad económica de los condóminos.

En esta ocasión, veremos lo que establece la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal  en su Artículo 16, con relación a los derechos de los condóminos.

“Artículo 16.- Cada condómino, poseedor y en general los ocupantes del condominio deberán usar todos los bienes comunes incluidas las áreas verdes y gozar de los servicios e instalaciones generales, conforme a su naturaleza y destino, sin restringir o hacer más gravoso el derecho de los demás, pues en caso contrario se le aplicarán las sanciones previstas en esta Ley, sin perjuicio de las responsabilidades del orden civil o penal en que pueda incurrir.

Si existiera una afectación a las áreas verdes, el administrador, condóminos o poseedores, deberán dar aviso a la Procuraduría Ambiental

Son derechos de los condóminos y poseedores:

I. Contar con el respeto de los demás condóminos sobre su unidad de propiedad privativa;

II. Participar con voz y voto en las asambleas generales de condóminos, de conformidad con el artículo 38 de la presente ley;

III. Usar y disfrutar en igualdad de circunstancias y en forma ordenada, las áreas y bienes de uso común del condominio, sin restringir el derecho de los demás;

IV. Formar parte de la Administración del condominio en calidad de Administrador condómino; y en su caso con la misma retribución y responsabilidad del administrador profesional, excepto la exhibición de la fianza.

V. Solicitar a la Administración información respecto al estado que guardan los fondos de mantenimiento, administración y de reserva;

VI. Acudir ante la Procuraduría, para solicitar su intervención por violaciones a la presente Ley, su Reglamento, al Reglamento Interno, de los condóminos, poseedores y/o autoridades al interior condominio;

VII. Denunciar ante las autoridades competentes, hechos posiblemente constitutivos de algún delito, en agravio del condominio o conjunto condominal.

VII. Cada propietario podrá realizar las obras y reparaciones necesarias al interior de su unidad de propiedad privativa, quedando prohibida toda modificación o innovación que afecte la estructura, muros de carga u otros elementos esenciales del edificio o que puedan poner en peligro la estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad del mismo; de conformidad con la leyes y reglamentos correspondientes.”

Como vemos en este artículo, los condóminos tiene derecho a utilizar y disfrutar las áreas y bienes comunes conforme a su naturaleza y destino sin limitar o hacer más gravoso el derecho de los demás condóminos, de lo contrario se pueden aplicar sanciones contempladas en la ley condominal o algunas otras de carácter civil o penal en las que puedan incurrir. Por lo tanto, es muy importante que los condóminos ejerzan sus derechos de manera responsable sin perjudicar los derechos de sus vecinos.

Desafortunadamente, en algunos condominios vemos que la realidad es otra, ya que se presentan actos que contravienen dicha disposición, como por ejemplo: instalación de talleres mecánicos en espacios destinados a estacionamiento, enrejado de cajones de estacionamiento que se usan como bodega, invasión de áreas comunes con mobiliario u otros objetos que limitan la circulación de los condóminos y otros actos que infringen las disposiciones legales aplicables.

El condómino tiene el derecho de voz y voto en asambleas generales de condóminos, puede ser fungir como administrador condómino gozando de una retribución económica y claro, con las responsabilidades propias del administrador condominal, puede solicitar en cualquier momento la información relacionada con los fondos de administración y mantenimiento, de reserva; solicitar la intervención de la Procuraduría Social del Distrito Federal cuando se violen disposiciones de la ley condominal y reglamentos, denunciar ante las autoridades competentes, hechos que constituyan algún delito que afecte al condominio y puede realizar obras y reparaciones necesarias en el interior de sus departamento o casa, siempre y cuando no afecten la estructura o muros de carga u otros elementos que pongan en riesgo la estabilidad, seguridad, salubridad y comodidad del inmueble y conforme a la leyes y reglamentos aplicables.

Por lo anterior, es importante que los condóminos conozcan sus derechos y como ya lo mencionamos, que los ejerzan de forma responsable sin afectar los derechos de sus vecinos; Así como existen derechos para los condóminos, también existen obligaciones y prohibiciones contempladas en la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal y que las trataremos en otra ocasión.

La convivencia condominal, tendrá mejores resultados cuando se desarrolle dentro del marco jurídico aplicable, generando con ello, un sentido de solidaridad y participación entre los habitantes del complejo habitacional.

Es importante que los condóminos elaboren un inventario completo de los bienes muebles e inmuebles de su condominio; el inventario consiste en un registro documental de todos los bienes que son propiedad del condominio; dentro de los bienes muebles podemos mencionar algunos equipos o aparatos como bombas, motores, cisternas, tinacos, cámaras y monitores de seguridad, alarmas, luminarias, extintores, mangueras hidrantes, instalaciones de calefacción, aire acondicionado, agua, electricidad, gas, objetos de ornato, contenedores de basura, herramientas de jardinería, plomería y muchos otros que de acuerdo a las características del condominio pueden registrarse con el objeto de identificarlos fácilmente y llevar a cabo el mantenimiento preventivo y correctivo programado. Con relación a los bienes inmuebles se pueden registrar los locales susceptibles de arrendamiento, oficinas destinadas a la administración, vigilancia, portería, bodegas de uso común, áreas verdes, albercas, salones de fiestas, salas de juntas y todos aquellos que formen parte de las áreas comunes del condominio.

El inventario condominal permite a los condóminos conocer las instalaciones, equipos y  accesorios que conforman las áreas y bienes comunes de su condominio; la elaboración de dicho inventario, permite a los condóminos tener algunas ventajas que a continuación se enlistan:

• Conocer los bienes muebles e inmuebles que son propiedad del condominio.
• Elaboración de bitácoras de servicios de mantenimiento preventivo y correctivo de los equipos y aparatos para se adecuado funcionamiento.
• Conocer la vigencia de uso de los equipos y aparatos como tanques estacionarios, motores, luminarias, etc. Con el objeto de realizar la substitución oportuna de los mismos.
• En el caso de los extintores, se lleva un control de vigencia de uso del contenido, para programar las recargas anuales.
• Ayuda a la identificación de las llaves maestras de las instalaciones de gas, electricidad y agua en caso de realizar obras de mantenimiento o en casos de emergencia.
• Permite elaborar el programa y presupuesto oportuno de mejoras en las áreas comunes que por su uso requieran un mantenimiento preventivo o correctivo.
• Facilita la programación de substitución de equipos y aparatos que por vigencia de uso, requieran darse de baja.
• Permite elaborar planos de ubicación y señalización de áreas y bienes de uso y trato especial, como áreas por donde existen conductos o tuberías de gas, electricidad.
• Elaboración de manuales de operación de equipos y aparatos especiales.
• Implementar un programa semanal o mensual de verificación física de inventarios por parte del personal de mantenimiento, con reportería de las condiciones de los bienes muebles e inmuebles del condominio.
• Evita el deterioro generalizado de bienes y aparatos del condominio.
• Se lleva a cabo un historial del mantenimiento preventivo y correctivo de los bienes generales del condominio.
• Se registran aquellos equipos que se dan de baja en el condominio por su vigencia de uso.
• Se evitan fallas imprevistas en equipos y aparatos por falta de mantenimiento preventivo y correctivo.

El inventario condominal, brinda a los condóminos muchas ventajas, ya que se tiene un control de las condiciones físicas y de operación de los equipos, aparatos y áreas comunes del condominio.

Los condóminos pueden vigilar y exigir a su administrador, mediante el comité de vigilancia, que se lleve a cabo un inventario completo y actualizado de todos los bienes muebles e inmuebles propiedad del condominio, conforme a lo establecido en el Artículo 23, fracción V, segundo párrafo de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal.

Una de las problemáticas que se presenta en los condominios es la morosidad en el pago de las cuotas condominales, que permiten que los bienes y áreas comunes del condominio operen y se conserven en un estado adecuado para su uso y disfrute. Es importante conocer lo dispuesto en el Artículo 55 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, respecto a las cuotas y obligaciones comunes que establece lo siguiente:

 “Artículo 55.- Cada condómino y poseedores del condominio, en su caso, están obligados a cubrir puntualmente las cuotas que para tal efecto establezca la Asamblea General, salvo lo dispuesto en el Título Quinto de esta Ley, los cuales serán destinadas para:

 I.- Constituir el fondo de administración y mantenimiento destinado a cubrir el gasto corriente que se genere en la administración, operación y servicios no individualizados de las áreas comunes y áreas verdes del condominio;

 El importe de las cuotas a cargo de cada condómino o poseedores, se establecerá distribuyendo los gastos en proporción al porcentaje de indiviso que represente cada unidad de propiedad privativa.

 II.- Constituir el fondo de reserva destinado a cubrir los gastos de adquisición de herramientas, materiales, implementos, maquinarias y mano de obra con que deba contar el condominio, obras y mantenimiento. El importe de la cuota se establecerá en proporción al porcentaje de indiviso que represente cada unidad de propiedad privativa.

 III.- Para gastos extraordinarios las cuales procederán cuando:

 a) El fondo de administración y mantenimiento no sea suficiente para cubrir un gasto corriente extraordinario. El importe de la cuota se establecerá, en proporción al porcentaje de indiviso que represente cada unidad de propiedad privativa; o

 b) El fondo de reserva no sea suficiente para cubrir la compra de alguna herramienta, material, implemento, maquinaria, pintura, impermeabilizaciones, cambio de bombas, lavado de cisternas, cambio de redes de infraestructura, mano de obra para la oportuna y adecuada realización de obras, mantenimiento, reparaciones mayores entre otros. El importe de la cuota se distribuirá conforme a lo establecido para el fondo de reserva.”

La cuota de administración y mantenimiento se destina para cubrir los gastos corrientes que se generen en las áreas comunes como: vigilancia, limpieza, jardinería, recolección de basura, mantenimiento de elevador, consumo de agua y energía eléctrica, servicios de administración y algunos otros que de acuerdo a las características y necesidades del condominio se generen mes con mes.

La cuota para el fondo de reserva se destina a los gastos para adquirir herramientas, materiales, implementos, maquinarias y mano de obra; algunos ejemplos de dichos gastos son: la impermeabilización de azotea, cambio de tanque estacionario, pintura de paredes externas, limpieza de vidrios, compra de podadora, limpieza y desinfección de cisterna y todos aquellos que impliquen un gasto mayor y que no se generen en forma mensual.

Las cuotas extraordinarias proceden cuando los recursos no sean suficientes para cubrir los gastos de las cuotas antes mencionadas y se procede a reunirlas mediante una asamblea general ordinaria o extraordinaria, dependiendo de la urgencia de la recaudación.

Las cuotas se distribuyen en proporción al porcentaje de indiviso de cada unidad de propiedad privativa, con excepción de los condominios de interés social y popular, en donde las cuotas condominales se fijan con base en el número de unidades de propiedad privativa que integran el condominio.

Como vemos, el destino de las cuotas condominales esta claramente justificado y a la medida que los condóminos aporten sus cuotas en el tiempo y forma establecidos en asamblea general de condóminos, el mantenimiento de los bienes y áreas comunes funcionarán adecuadamente en beneficio de los mismos condóminos.

Desafortunadamente, en la práctica, muchos condóminos no cubren oportunamente sus cuotas o las dejan de pagar, ocasionando con ello el deterioro generalizado de las áreas comunes, la suspensión de servicios por falta de pago y un descontento por parte de los condóminos cumplidos que en muchas ocasiones tienen que financiar los gastos que les corresponden cubrir a los condóminos morosos.

El Artículo 55 de la ley Condominal en su primer párrafo, es muy claro al establecer que el condómino y poseedores, están obligados a cubrir puntualmente las cuotas que para tal efecto establezca la asamblea general, pero aún así prevalece la morosidad en el pago de las cuotas.

A continuación, veremos lo que establecen algunos artículos de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, referentes a la morosidad en las cuotas condominales.

“Artículo 32.- Las convocatorias para la celebración de Asambleas Generales se harán de acuerdo a las siguientes disposiciones:

…. [d) La Procuraduría, sólo en los casos donde no exista algún tipo de administración; y únicamente con el objeto de difundir y fomentar la Cultura Condominal.

Los condóminos morosos e incumplidos según informe de la administración no tendrán derecho de convocar.]”

Los condóminos morosos e incumplidos no tienen derecho a convocar.

“Artículo 33.- La Asamblea General tendrá las siguientes facultades:

…. [ XII. Resolver sobre la restricción de servicios de energía eléctrica, gas y otros, por omisión de pago de las cuotas a cargo de los condóminos o poseedores, siempre que tales servicios sean cubiertos con dichas cuotas ordinarias. No se podrá restringir el servicio de agua potable; ]”

Se contemplan algunas restricciones de servicios derivados del pago de las cuotas condominales, con excepción del servicio de agua potable.

Artículo 34.- Con excepción de las Asambleas Generales convocadas para modificar la Escritura Constitutiva, extinguir el Régimen de Propiedad en Condominio o afectar el dominio del inmueble, se suspenderá a los condóminos o poseedores morosos su derecho a voto conservando siempre su derecho a voz, en la Asamblea General.

Par efectos de esta Ley son casos de morosos los siguientes:

I. La falta de pago de dos cuotas o más para el fondo de mantenimiento y administración y el fondo de reserva;

II. La falta de pago de una cuota extraordinaria de acuerdo a los plazos establecidos; y/o

III. Cuando por sentencia judicial o laudo administrativo debidamente ejecutoriado, se haya condenado al pago de daños a favor del condominio y éste no haya sido cubierto. En estos supuestos no serán considerados para el quórum de instalación de la Asamblea General, estando impedidos para ser electos como Administrador Condómino, o como miembros del Comité de Vigilancia.

En este artículo, se establece la suspensión del voto a los condóminos morosos conservando su derecho a voz y los casos considerados como morosidad en el condominio.

“Artículo 43.- Corresponderá al Administrador:

…. [XII.- Entregar mensualmente a cada condómino un estado de cuenta del condominio con el visto bueno del Comité de Vigilancia, recabando constancia de quien lo reciba, que muestre:]

…. [e) Una relación pormenorizada de los morosos y los montos de su deuda;]”

El administrador, entregará mensualmente una relación de morosos con los montos de la deuda de cuotas condominales.

“Artículo 56.- Las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración y mantenimiento no estarán sujetas a compensación, excepciones personales ni ningún otro supuesto que pueda excusar su pago. Los recursos financieros, en efectivo, en cuentas bancarias o cualquier otro tipo de bienes, así como los activos y pasivos producto de las cuotas u otros ingresos del condominio, otros ingresos del condominio se integraran a los fondos.”

No existe excusa para no pagar las cuotas condominales, son obligatorias para todos los condóminos.

“Artículo 59.- Las cuotas para gastos comunes que se generen a cargo de cada unidad de propiedad privativa y que los condóminos y poseedores no cubran oportunamente en las fechas y bajo las formalidades establecidas en Asamblea General o en el Reglamento Interno del condominio que se trate, causarán intereses moratorios al tipo que se hayan fijado en la Asamblea General o en el Reglamento Interno.

Lo anterior, independientemente de las sanciones a que se hagan acreedores los condóminos o poseedores por motivo de su incumplimiento en el pago.

Trae aparejada ejecución en la vía ejecutiva civil, el estado de liquidación de adeudos, intereses moratorios y/o pena convencional que se haya estipulado en Asamblea General o en el Reglamento Interno, si va suscrita por el Administrador y el presidente del Comité de Vigilancia, acompañada de los correspondientes recibos de pago, así como de copia certificada por Notario Público o por la Procuraduría, del acta de Asamblea General relativa y/o del Reglamento Interno en su caso en que se hayan determinado las cuotas a cargo de los condóminos para los fondos de mantenimiento y administración y de reserva, intereses y demás obligaciones de los condóminos o poseedores, constituye el título que lleva aparejada ejecución en términos de lo dispuesto por el artículo 443 fracción IX del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal. Está acción podrá ejercerse cuando existan dos cuotas ordinarias o una extraordinaria pendiente de pago, con excepción de los condóminos o poseedores que hayan consignado la totalidad de sus adeudos y quedado al corriente de los mismos ante la Dirección General de Consignaciones del Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal, y se haya notificado por escrito al Administrador.”

Se refiere al procedimiento legal aplicable a los condóminos que incumplan con el pago de cuotas condominales.

“Artículo 86.- Las violaciones a lo establecido por la presente Ley, su Reglamento y demás disposiciones que de ella emanen, serán sancionadas por la Procuraduría en el ámbito de su competencia.

Lo anterior será de acuerdo a lo establecido en la presente Ley, su Reglamento, Escritura Constitutiva y Reglamento Interno.”

“Artículo 87.- La contravención a las disposiciones de esta ley establecidas en los artículos 14, 16, 19, 21, 25, 43, 44, 49, 59 y 73, serán sancionadas con multa que se aplicará de acuerdo con los siguientes criterios:

…. [ IV.- Por incumplimiento en el pago oportuno de las cuotas ordinarias, extraordinarias de administración, de mantenimiento y las correspondientes al fondo de reserva, se aplicará multa de 10 a 100 días de salario mínimo general vigente en el Distrito Federal; ]”

Las sanciones aplicables por la vía de la Procuraduría Social del Distrito Federal.

Hemos visto algunos artículos de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, que se refieren a la morosidad en las cuotas condominales, restricciones, procedimiento legal para su recuperación y sanciones aplicables; y aún con estas disposiciones legales aplicables y los esfuerzos que las autoridades, administradores, comités de vigilancia y condóminos realizan, se sigue presentando el fantasma de la morosidad en muchos condominios y entonces … surge la pregunta: ¿ Que otras medidas se deben de tomar para evitar o disminuir la morosidad Condominal?…. pueden presentarse muchas las propuestas al respecto como: una mayor participación de los condóminos en los procesos de organización interna de su condominio, mayor acercamiento hacia los condóminos morosos para conocer sus motivos de atraso en sus pagos, programas de recuperación de cuotas acordes a la situación económica del condómino incumplido, implementación de mayores garantías de los condóminos para cumplir con el pago de sus cuotas, generación de empleos condominales para condóminos que perdieron su empleo y que puedan desempeñar un trabajo remunerable dentro del condominio para cubrir sus cuotas, procedimientos legales más sencillos, ágiles y económicos que permitan una recuperación más eficaz y eficiente; este es el reto que administradores, autoridades y los mismos condóminos deben de superar para lograr una adecuada conservación y operación de las áreas comunes condominales y por ende, un aumento la plusvalía de su patrimonio y una sana convivencia entre sus vecinos.

No es fácil encontrar la respuesta, pero cada condominio encontrará una solución acorde sus necesidades y características, siempre que exista una actitud de solidaridad y de participación entre todos los condóminos.